Kira Geliri Vergisi ve Beyanname Rehberi (2026)

Güncelleme: 22 Haziran 2026

Bir konutu ya da işyerini kiraya verdiğinizde elde ettiğiniz gelir, çoğu zaman gelir vergisine tabidir. Ancak ödeyeceğiniz vergi; gelirin türüne, istisna tutarına ve seçtiğiniz gider yöntemine göre ciddi şekilde değişir. Doğru yöntemi seçen bir ev sahibi, hiç vergi ödemeyebilirken; süreci yanlış kurgulayan biri gereğinden fazla vergi ve usulsüzlük cezasıyla karşılaşabilir. Bu rehberde 2026 yılı kira geliri vergisinin tüm temel kurallarını, istisna tutarını, gider yöntemlerini ve beyanname sürecini güncel verilerle, adım adım bir örnekle anlatıyoruz.

Kira geliri (GMSİ) nedir?

Vergi mevzuatında kira geliri, “Gayrimenkul Sermaye İradı” (kısaca GMSİ) olarak adlandırılır. Bir gerçek kişinin sahip olduğu bina, daire, işyeri, arsa, arazi gibi taşınmazları ya da bazı hakları başkalarının kullanımına bırakması karşılığında elde ettiği gelir bu kapsama girer. Kira geliri, parayla tahsil edilebileceği gibi ayni (mal veya hizmet olarak) da elde edilebilir; ayni tahsilatlar emsal bedel üzerinden gelire dahil edilir.

GMSİ'de gelirin elde edildiği yıl, paranın fiilen tahsil edildiği yıldır (tahsil esası). Yani 2025 yılına ait olsa bile 2026'da nakden ya da hesabınıza yatan kira, 2026 geliri sayılır. Peşin tahsil edilen birden fazla yılın kirası ise ilgili yıllara dağıtılarak beyan edilir.

Konut kira istisnası: 2026 tutarı ve kimler yararlanamaz

Konut (mesken) olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelirin belirli bir kısmı her yıl gelir vergisinden istisna tutulur. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) açıkladığı tutara göre 2026 yılında elde edilen konut kira gelirinin 58.000 TL'si vergiden istisnadır. Yıllık konut kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermez ve vergi ödemezsiniz; üstündeyse yalnızca istisnayı aşan kısım için beyan ve vergi söz konusu olur.

İstisna her bir konut için değil, kişi başına bir kez uygulanır. Birden fazla konutunuz varsa, toplam konut kira gelirinden tek bir 58.000 TL düşülür. Bir konuta birden fazla kişi ortaksa, her ortak kendi payına düşen gelir için istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.

Önemli olan, bazı durumlarda bu istisnadan yararlanılamadığıdır:

• Konut kira gelirini zamanında, yani kanuni süresinde beyan etmeyenler.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar (esnaf, serbest meslek erbabı vb.).
• İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edip; ücret, menkul/gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazançlarının gayrisafi tutarı toplamı, gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminin başındaki tutarı (2026 için 400.000 TL) aşanlar.

Yani yüksek gelirli mükellefler, istisnadan yararlanma hakkını kaybeder ve konut kirasının tamamı vergiye tabi olur. Hesabınızı bu kurala göre kontrol etmek için kira gelir vergisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Götürü gider (%15) ve gerçek gider yöntemi: hangisi avantajlı?

Vergiye tabi kira gelirinden, gelirin elde edilmesi için yapılan giderler düşülebilir. Bunu yaparken iki yöntemden birini seçersiniz: götürü gider veya gerçek gider.

Götürü gider yönteminde, hiçbir belge ibraz etmeden, istisna düşüldükten sonra kalan gelirin %15'i doğrudan gider kabul edilir. Hiç masrafınız olmasa bile bu indirimden yararlanırsınız; bu yönüyle hem pratik hem de çoğu durumda avantajlıdır. Ancak götürü yöntemi seçenler, iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek gider yönteminde ise belgelendirdiğiniz fiili giderleri düşersiniz: ödenen faiz (konut kredisi faizi dahil), bakım-onarım, sigorta, emlak vergisi, amortisman, idare giderleri ve benzeri kalemler. Kiraya verdiğiniz konutu kredi ile yeni almışsanız ya da büyük bir tadilat yaptıysanız, gerçek gider toplamınız %15'i kolayca aşabilir ve daha avantajlı olur.

Beyanname ne zaman ve nasıl verilir?

Bir takvim yılında elde edilen kira gelirleri, izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilir. Örneğin 2025 yılında elde ettiğiniz kira geliri için beyanname 2026 Mart'ında verilir; bu rehberdeki 2026 tutarları ise 2026 yılında elde edilip 2027 Mart'ında beyan edilecek gelirler için geçerlidir.

Beyanname, çoğu mükellef için en kolay biçimde GİB'in Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten verilir. Sisteme e-Devlet veya GİB şifresiyle giriş yapar, kira bilgilerinizi onaylar veya girersiniz. Tahakkuk eden vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, ikinci taksit Temmuz ayı içinde. Beyanname vermesi gerekirken vermeyenler hem istisna hakkını kaybeder hem de vergi ziyaı ve usulsüzlük cezalarıyla karşılaşır.

İşyeri kira gelirinde stopaj (%20) ve beyan sınırı

İşyeri kiralarında durum farklı işler. Kiracı bir şirket, esnaf veya vergi mükellefi ise, ödediği brüt kiranın %20'sini stopaj (tevkifat) olarak keser ve sizin adınıza vergi dairesine yatırır. Yani işyeri kiranızın bir kısmı peşinen vergilenmiş olur. Bu mekanizmayı kira stopaj hesaplama aracıyla netleştirebilirsiniz.

Stopaja tabi işyeri kira gelirleri için beyanname verilip verilmeyeceği, yıllık brüt tutarın beyan sınırını aşıp aşmadığına bağlıdır. 2026 yılı için bu sınır 400.000 TL'dir. Brüt işyeri kira geliriniz bu tutarı aşmıyorsa beyanname vermezsiniz; kiracının kestiği stopaj nihai vergi olur. Tutarı aşarsanız beyanname verir, hesaplanan vergiden yıl içinde kesilen stopajı mahsup edersiniz. Stopaj kesilmeyen işyeri kiralarında (örneğin kiracının basit usul mükellef olduğu haller) ise çok daha düşük olan 22.000 TL'lik sınır geçerlidir.

Vergi nasıl hesaplanır? 2026 dilimleri ve adım adım örnek

Beyan edilecek matrah, artan oranlı (kademeli) gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. 2026 yılı ücret dışı gelirler (kira dahil) tarifesi şöyledir:

Örnek: 2026 yılında aylık 12.000 TL'den yıllık 144.000 TL konut kira geliri elde eden bir mükellefin, götürü gider yöntemiyle ödeyeceği vergiyi adım adım hesaplayalım:

• 1. Gayrisafi kira geliri: 144.000 TL.
• 2. Konut istisnası: 144.000 − 58.000 = 86.000 TL (kalan gelir).
• 3. Götürü gider (%15): 86.000 × %15 = 12.900 TL indirilir.
• 4. Vergi matrahı: 86.000 − 12.900 = 73.100 TL.
• 5. Gelir vergisi: Matrah ilk dilimde (190.000 TL altı) kaldığı için 73.100 × %15 = 10.965 TL.

Aynı kişinin belgeli gerçek gideri 12.900 TL'den fazla olsaydı (örneğin konut kredisi faizi yüksekse), gerçek gider yöntemi daha düşük vergi sağlardı. Kendi rakamlarınızla matrahı ve dilimleri otomatik hesaplamak için gelir vergisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular (SSS)

Kira gelirim istisnanın altındaysa beyanname vermeli miyim?

Hayır. 2026 yılında sadece konut kira geliriniz var ve toplamı 58.000 TL'yi aşmıyorsa beyanname vermezsiniz. Ancak başka gelir türleriyle birlikte beyan zorunluluğunuz varsa durum değişebilir.

İşyeri kiramdan stopaj kesiliyorsa ayrıca vergi öder miyim?

Yıllık brüt işyeri kiranız 2026 için 400.000 TL'lik beyan sınırını aşmıyorsa, kiracının kestiği %20 stopaj nihai vergidir; ek beyan gerekmez. Sınırı aşarsanız beyanname verir, kesilen stopajı mahsup edersiniz.

Götürü giderden gerçek gidere ne zaman geçebilirim?

Götürü gider yöntemini seçtiğiniz yıldan itibaren iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemezsiniz. Bu nedenle yöntem seçimini, gelecekteki büyük masrafları da düşünerek yapmak gerekir.

İlgili Hesaplama Araçları

Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) — Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi, gib.gov.tr.